En gros, il existe 3 types de contrats:

1. le contrat officiel règlementé partiellement (marge de négociation possible) de type "contrat d'architecte", ou "contrat de maîtrise d'oeuvre". Attention même si en apparence les deux contrats relèvent de la même marge de négociation possible, les deux professions ne sont pas règlementées de la même manière: l'une ("l'architecte") l'est outrageusement , l'autre (" le maître d'oeuvre" ou le "bureau d'étude" ou même "l'ingénieur", qui ne sont pas des titres protégés) génèrent de nouvelles professions qui, elles, le sont moins...!!! Ce qui n'a pas les mêmes conséquences sur votre propre responsabilité.

2. le contrat, officiel règlementé partiellement "de construction sans fourniture de plan",

3. le contrat, règlementé complètement, du type "contrat de construction avec fourniture de plan" (CCMI avec fourniture de plan),

Voir l'ADIL/ANIL de votre secteur et leurs sites.

LE SITE DE L'ANIL/ADIL

Au-delà de ces contrats, existent des textes qui s'appliquent obligatoirement aux entreprises, et qui relèvent de domaines gérés par des ministères différents.

Les entreprises sont responsables de l'application de ces règles pour elles-mêmes. Ce qui ne vous décharge pas de vos propres responsabilités engagées dès lors que vous concevez vous-même le plan et que vous faites construire sans prendre de garanties, et notamment aussi sans contracter une "assurance decennale" qui est obligatoire aussi pour le particulier qui construit lui-même.

Pour des travaux d'entretien, voire même un simple ravalement de façade, le recours à des entreprises mises en concurrence par vous ne dispense pas du respect des règles françaises applicables à tous afin que cette concurrence ne soit pas faussée.

Les entreprises doivent respecter à la fois:

- Le Code Civil (voisinage, responsabilité civile)

- Le Code de l'environnement (produits, environnement et santé publique)

- Le Code de l'urbanisme (autorisation administratives Déclarations de Travaux et Permis de Construire)

- Les Règles d'urbanisme de chaque commune (par secteur, et au cas par cas selon les types de bâtiments)

- Le Code de la Construction et de l'habitation (règles de construction, normes Afnor (Association Française pour la Normalisation) et DTU (Documents techniques Unifiés, règles de l'art) ou Avis techniques (CSTB : Centre Scientifique et Technique du Bâtiment)

- Le Règlement Sanitaire Départemental

- Le Code du travail

- Le Code des Assurances

- Le Code de la Consommation

- Les Règles contractuelles (marchés privés, garanties offertes par les fabricants)

- Le Code des devoirs professionnels (pour les architectes)

- Le Code de la propriété intellectuelle et artistique (pour les concepteurs en général : la protection des oeuvres y compris des bâtiments construits par les architectes)

etc.

Tous ces textes sont consultables sur le site internet du droit français LEGIFRANCE, et LEGIRAMA le site du MONITEUR pour les règles de construction et procédures de mise en concurrence.

Les normes AFNOR/DTU sont consultables au service documentation de la CCI du Bas-Rhin, à Strasbourg, et téléchargeable, moyennant un prix d'édition, sur le site de l'AFNOR

La loi impose le recours obligatoire à l'architecte à toute construction sauf celle que l'on réalise "pour soi-même" en tant que particulier maître d'ouvrage (ce qui ne signifie pas "par soi-même") au-delà de 170 m2 de SHON (et ce jusqu'à la sortie de nouveaux décrets??). Elle précise que son intervention peut aller au-delà, ce qui est fortement conseillé en cas de maisons dessinées "sur mesure" ou d'habitat existant tel que les granges à restructurer avec une qualité technique dite "environnementale", qui n'est autre que l'expression de l'application des règles professionnelles et normes en vigueur. Dans les marchés privés, à la différence des marchés publics, les normes AFNOR ne sont obligatoires que lorsqu'elles sont l'application des différents codes relevant des lois françaises, qui intègrent au fur et à mesure les lois européennes, comme le code de la construction et de l'habitation ainsi que le code de l'environnement, etc. ou demandées explicitement par le biais d'un label ou volontairement (c'est-à-dire contractuellement).

Pour voir le texte de la loi sur l'architecture cliquer sur :

LE SITE OFFICIEL DU DROIT FRANCAIS

(seul le texte en vigueur consultable sur le site LEGIFRANCE est applicable au moment de la consultation. D'autres textes, innombrables, régissent le domaine de la construction )

Tout professionnel intervenant au titre de la maîtrise d'oeuvre doit être assuré. L'architecte, professionnel au service de l'intérêt général, apporte des conseils quant à leur choix si vous lui payez la mission de suivi de chantier. Il est alors lui même responsable de la maîtrise d'oeuvre (le suivi global ou partiel du chantier), et peut effectuer un "appel d'offre" pour accroître les garanties de recours à des entreprises qualifiées. Un bureau de maitrise d'oeuvre non architecte n'est pas forcément non plus chargé de la maitrise d'oeuvre, mais intervient selon le contrat qu'il vous propose. Il y a une tendance à proposer des contrats d'assistance à maîtrise d'ouvrage privée qui engagent moins sur la conception et la réalisation et permettent d'éviter les ambiguités de l'usage du mot maîtrise d'oeuvre. Dans ce cas, les particuliers sont clairement eux-même leur propre maître d'oeuvre et endossent toutes les responsabilités.

Un attention particulière doit être apportée lors de la demande et la signature de devis, ou la signature de "bons de commande", qui devront toujours être régularisés par des devis en français. Demandez à l'entreprise:

1. Le devis descriptif quantitatif précisant le type de produit d’une part, et la marque d’autre part (+ fiche technique des produits utilisés!) avec prix unitaires: les bons de commande réalisés dans le cadre du démarchage des entreprises allemandes notamment, ne sont pas pris en compte en France. Le prix forfaitaire sur des prestations non détaillées n’est pas autorisé, par contre un prix ferme sur un ensemble de prestations détaillées peut être exigé: faire apposer la mention « prix ferme et définitif » et conditions de révision.

2. La qualification de l'entreprise (exemple nomenclature Qualibat)

3. Les justificatifs fiscaux doivent apparaître sur les documents contractuels (devis et facture) - soit justificatif de domiciliation fiscale avec cordonnées du représentant fiscal en France (cas où la durée d'intervention sur le territoire est inférieure à 6 mois dans l'année), - soit numéro d’immatriculation (SIRET ?) à la Chambre des Métiers d'Alsace (cas courant).

4. L' attestation d'assurance décennale de l'année en cours ; avec précision sur ce sur quoi portent les garanties.

Pour répondre à votre démarche et vos questions à propos d’investissement « durable » dans un habitat pour sa famille, il y a lieu d’élaborer conjointement un "cahier des charges" afin d’affiner votre réflexion sur vos besoins et envies et de préparer votre demande auprès des architectes et constructeurs.


Le particulier :

Veuillez trouver ci-joint notre cahier des charges. La surface serait à définir en fonction du budget, nous aimerions 130 m2 mini (est-ce suffisant pour 4 personnes et 4 chambres et 1 bureau ?) idéalement 150 m2 bien qu'aujourd'hui on ne se rend pas trop compte de la surface nécessaire....

Nous avons plusieurs terrains en vue. Les prix du marché nous obligent à acheter un terrain de 4 à 6 ares aux environs de 110 000€ -127 000€.

Notre budget est d'environ 300 000 € est-ce réaliste? (avec un terrain à 127 000 €) ?

Connaissez-vous un architecte qui a déjà réalisé ce type de projets et, qui pourrait être intéressé par cette étude ?

Nous restons à votre disposition pour tout renseignement


Le conseiller :

Une maison à 1150 euros/m2 de surface habitable, tout compris (honoraires, taxes, fondations spéciales éventuelles, abords et terrasse,...) me paraît un peu juste dans une démarche de "sur mesure" d'autant que les prix d'entreprises vont être réévalués du fait de l'augmentation du prix des matières premières (verre, métal, bois,...).

L'économie de la construction devra être bien maîtrisée:

- par un projet bien conçu spatialement et techniquement pour vous éviter d'avoir à recommencer dans un contexte de raréfaction du foncier et d'augmentation des prix ou bien vous permettre de revendre à un bon prix votre investissement.

- par un choix judicieux entre l'investissement dans les matériaux (isolation efficace au-delà de la RT 2005, visez plutôt une projection sur 2025/2050) et les équipements techniques (investissement réduit dans le chauffage et attention à la ventilation et au confort d'été, dispositifs d'économies d'eau, gaines techniques prêtes pour le solaire eau-chaude et photovoltaïque, etc.),...

- par des travaux correctement hiérarchisés dans la durée pour éviter des reprises ultérieures de chantier minimes donc chères, et vous laisser les marges financières nécessaires, ...

- par un regroupement des commandes (cas du "sur-mesure") à un architecte et aux entreprises de manière à rentabiliser leurs interventions,...

En dehors de conditions de mise en oeuvre qui sont effectivement à revoir (préparation de la commande: cahiers des charges et montage administratif, réduction des coûts par la semi-industrialisation, renouvellement de modèles évolutifs, règles et procédures d'autorisation d'urbanisme adaptées et incitatives...), je connais peu d'architectes en libéral qui peuvent assumer seuls ce genre de projets...car la profession en libéral doit être légalement indépendante des entreprises. Des changements sont en cours car l'exercice libéral est inadapté au contexte actuel de pénurie de professionnels.

Qu'en est-il des constructeurs, certains ont intégré des concepteurs qui ont une formation d'architecte? Le salariat d'architectes au sein des bureaux d'études évolue.

Avez-vous trouvé des modèles qui vous conviendraient?


Le particulier :

Suite à la consultation de forums et d'après votre message, j'ai le sentiment que dans le domaine du bio-climatique, c'est au particulier de guider les professionnels et que la profession a un wagon de retard !?

En ce qui nous concerne, aujourd'hui nous avons des idées de construction, de technique,... mais en aucun cas nous n'avons le temps de nous plonger dans une étude technico-économique pour voir quel type d'isolation, ou de chauffage sera rentable ou (plus important) sera moins cher et plus efficace qu'un autre, avec une bonne durée de vie.

De plus, aujourd'hui, nous avons bien noté qu'il n'y a pas que l'isolation qui compte, mais aussi la ventilation, l'orientation des parois, l'inertie et le déphasage apportés par celle-ci,... Mais si toutes ces techniques sont intéressantes, elles ont un coût et il nous est difficile de faire des choix car nous n'avons pas une vision globale des coûts, de la disponibilité des produits et de la durée de vie. Sans compter que dans une ville soumise aux Architectes des Bâtiments de France (ou quelque chose comme ça), on ne peut pas installer n'importe quels panneaux solaires !!

Pourrons-nous être guidés dans ces choix ?

Mais je vous rejoins quand vous dites qu'il faut penser 2050, voire même dépenser un peu plus afin que ce ne soit pas un investissement perdu.

Aujourd'hui, a priori certains bureaux d'études avec architecte seraient en mesure de répondre à notre demande et pour notre budget, mais au téléphone il m'a dit que l'on peut tout faire !! ce qui n'est pas fait pour me rassurer....

Sinon, nous avons contacté quelques constructeurs, mais la distance n'est pas faite pour aider, et nous n'avons vu aucun modèle qui nous conviennent.

Le projet d'association est intéressant, mais nous n'avons pas de projet de vivre en co-propriété (pour l'instant). Par contre mutualiser les énergies et les contacts ne peut que être positif !

Pourquoi peu d'architectes peuvent-ils assumer ce genre de projets ? qui peut le faire alors ? des constructeurs parce qu'ils achètent en grande quantité ? mais malheureusement pas de « produits bio » !

Mais la lueur d'espoir est que si vous dites "peu", c'est que vous en connaissez ! nous sommes preneurs de toute info à ce niveau-là.


Le conseiller :

Il ne faut pas oublier que tout n'est pas sur Internet en libre accès: les documents techniques qui précisent les règles de mise en oeuvre, par exemple, sont payant. De plus ceux qui se disent "professionnels" ne le sont souvent pas avec un diplôme officiel.

Le retard de la "profession" est celui de la France...la France manque de professionnels "officiels". De nombreuses filières parallèles dominent le marché et perturbent la lisibilité des compétences réelles de vrais professionnels trop peu nombreux qui n'ont pas besoin de publicité, ne veulent pas se développer et sont eux-mêmes perturbés par la médiocrité générale. Il y a un réel problème de mode de production, de coordination d'ensemble entre offre et demande, mais aussi entre industrie et artisanat, entre architectes et constructeurs. Le problème vient plus d'une organisation du "marché" qui suit des normes uniformes que les filières de construction ont fait fabriquer pour rentabiliser  les méthodes et les produits utilisés, que de "compétences" véritables en matière environnementale (particulièrement celle des architectes n'est pas vraiment en cause: ils ont tous eu des cours de bio-climatisme depuis longtemps, en gros le premier choc pétrolier).

Les discours ne concordent pas entre certains professionnels et particulièrement entre la logique de commercialisation standardisée pour le plus grand nombre et celle qui s'adapte qualitativement au cas par cas. Il y a une contradiction entre logique économique à court terme fondée sur la vitesse et l'exacerbation de la dépendance sociale (gagner l'argent le plus rapidement possible en échangeant des biens matériels destructeur de notre milieu et de nos capacités individuelles de développement), et logique économique envisagée dans un raisonnement à long terme qui valoriserait les qualités d'autonomie et d'adaptation de l'humain considéré dans sa dimension positive.

LA LOGIQUE DE COURS TERME COUTE BEAUCOUP PLUS CHER en ressources humaines, financières, et surtout naturelles...La fin de l'espèce humaine et proche (certains et non des moindres la voit dans 100 ans). On passe sous silence les divorces suite à la construction d'une maison, les problèmes financiers des ménages que les banques connaissent bien,

Il y a une contradiction qui perdure depuis trente ans entre les logiques économiques à court terme fondées sur le gaspillage de ressources naturelles et les logiques  économiques à long terme, inquiètes du bien être sociétal et environnemental. Bref, deux mouvements se neutralisent l'un (le plus répandu) qui s'appuie sur l'uniformisation de l'offre standard liée à une communication qui ne tient pas compte de la complexité des besoins et des possibilités, et l'autre que prône normalement la déontologie de la profession d'architecte, celui de l'écoute, de l'évolutivité, de la diversité et de l'attention au contexte. Ce dernier n'est pas incompatible avec l'idée de démocratisation, mais au contraire potentiellement le partenaire privilégié d'un renouvellement qualitatif de la production industrielle de logement en accord avec un urbanisme plus étoffé et à l'écoute des populations .

Il y a plusieurs problèmes:

1. celui de la prise en compte de l'architecture (en général et aussi par conséquent en bio-climatisme), et d'investissement dans la matière grise au cas par cas en urbanisme. La question a été traitée trop longtemps par des administrations déconnectées méconnaissant le milieu architectural officiel, et travaillant en étroite collaboration avec les seuls  "professionnels" de la vente de logements de qualité médiocre.

2. celui de l'anticipation et du financement de la recherche pour éviter des investissements inutiles, dans ce contexte d'incertitude sur le bouleversement climatique en cours. Des démarches innovantes et des partenariats efficaces (synergiques) se mettent en place sous l'égide de la Région Alsace, nous y travaillons aussi, enfin!!...grâce à la demande d'élus confrontés aux questions des particuliers qui veulent construire et qui, comme vous, se mettent enfin à poser les bonnes questions à cause du problème énergétique et climatique remis sur la table, pour de bon cette fois.

Exemple: les communes et les demandes d'usagers qui sont contraints d'avoir les besoins fonctionnels de vie "en cité dortoir"!. On leur propose des lotissements qui ne peuvent disposer d'un réseau de chaleur: ni fuel, ni gaz, ni bois possible non plus car non rentable en rapport aux besoins de chauffage qui doivent dorénanant être réduits quoi qu'il arrive, car toute énergie sera chère à l'avenir si elle n'est pas simplement épuisée..., 

Ces études technico-économiques avec projection sur 2050 sont en cours ...'

3. celui de la responsabilité très encadrée, et de plus en plus, du vrai professionnel de l'habitat (architecte, ingénieur, artisan,...) ...alors que domine le contexte de la concurrence économique qui privilégie la méconnaissance et l'intervention d'entreprises moins ou peu qualifiées qui suivent le mouvement de commercialisation de produits standardisés, chers mais faciles à mettre en oeuvre. Ainsi on privilégie le prélèvement des ressources de la planète et la dévalorisation des métiers du bâtiment au lieu d'envisager le contraire, plus difficile à mettre en oeuvre, car il implique davantage d'écoute et de discours positif, de formation et d'information, de communication nuancée et d'effort individuel pour acquérir des compétences humaines et professionnelles.Le recours aux matériaux de l'industrie permet de proposer aux clients qui n'ont plus le temps un fini imppécable dit "sans entretien", même si les matériaux vieillissent moins bien et auront un impact sur l'environnement en fin de vie. Cette habitude esthétique très ancrée constitue un des principaux freins culturel au maintien et au développement des écobio-matériaux, nécessaires aux concepts bioclimatiques.

La profession (d'architecte) est en retard sur les questions d'habitat parce que le système administratif et le marché de la maison dominé par les "constructeurs" l'ont exclu de ce marché pendant qu’elle s’occupait de logements "collectifs" et de bâtiments publics...Sur ce "marché" auquel il accède difficilement en tant que "libéral": il était interdit à l'architecte d'être intégré dans un bureau d'études, sauf à remettre en cause son titre d'"Architecte", qui est protégé par la loi,...ce qui signifie qu'un "architecte" intégré à un bureau d'étude portait le titre de manière illégale et était passible d'une amende (voir la loi).

De plus, la politique énergétique en France est ce qu'elle est...celle du tout électrique, énergie la deuxième moins chère au monde, pour l'instant.

L'architecte ne peut que suivre ce marché-là s'il veut être compétitif. Et la compétitivité organisée sur la base d'un discours qui contredit la nouvelle philosophie ne rime pas encore assez avec bio-climatisme...et encore moins architecture "sur mesure".

Le budget des ménages ne fait que décroître, ce qui nécessite un renforcement des méthodes standardisées par l'industrie. Dans ce cadre, l'innovation technique et  le renouvellement des modèles-types pourraient accéder à une qualité économique, d'usage et de respect de la santé, supérieure si on imposait localement le recours à l'architecte sur chaque implantation de ses modèles. Les modèles-types innovants sont obligatoirement signés par l'architecte, selon la loi sur l'architecture, ainsi que tout contributeur associé au concept y compris technique. Il se charge aussi de la vérification de l'adaptation du concept technique ou de sa variante à son environnement global et particulier (c'est inscrit aussi dans la loi: le maître d'ouvrage donc le client lui fournit les éléments pour qu'il fasse cette vérification). La loi n'est pas appliquée correctement et les difficultés inhérentes à sa mise en oeuvre sont accentuées par le manque de professionnels compétents en particulier les architectes (leur nombre par tête d'habitant en France est insuffisant), ce qui a une répercussion sur l'ensemble des filières de construction entraîné dans le cercle infernal du "système D" où chacun se débrouille dans l'urgence avec des professionnels prisés car peu nombreux, mais mal encadrés et obligés de travailler dans une logique de marché basée sur la maximisation du profit en un minimum de temps.

4. celui de la coordination de filière

Je suis en train de réunir un groupe d'architectes prêts à travailler ensemble sur le renouvellement des "modèles", à partir de cahiers des charges innovants et fouillés y compris sur de nouvelles manières de concevoir les plans eux-mêmes dans le respect de l'individualité des habitations et d'évolutivité possible. Il y a un problème de mise de fond dans ces études préalables de "prototypes", nous y travaillons...cela nécessite" une capacité à prendre du recul et à théoriser par "cas-types" très diversifiés et à travailler à perte.

5. celui de l'adéquation de l'offre des architectes et de la demande des particuliers: les architectes ne communiquent pas assez et sont dépassés par la publicité et la concurrence économique des constructeurs. Mais surtout de la formulation des besoins qui est très peu étoffée. Les habitants prennent peu à peu leur destin en main en élaborant des "cahiers des charges" de "maîtrise d'usage" à l'attention des architectes et des urbanistes ainsi que par leur intermédiaire à l'attention des entreprises de qualité qui s'impliquent dans une relocalisation durable de l'économie.

Nous y travaillons indirectement par le biais de la question de la préparation de la commande ( "agir sur la demande pour stimuler l'offre"), et de cette proposition d'élaborer ensemble un "pense-bête"...,potentielle contribution à un guide de questionnement "accessible" pour un particulier ...

Pour notre rencontre:

- aurez-vous des photos du site?

- le(s) règlement(s) d'urbanisme qui s'applique(nt) à la parcelle?

- un plan du terrain (cadastre)?

- les exigences en matière de prescriptions de l'architecte des bâtiments de France, et de panneaux solaires (j'aurai des informations à ce sujet).

Nous pourrons approfondir votre cahier des charges à ce moment, j'y travaille d'ici-là de manière à simplifier celui, trop complexe qui doit être réalisé à l'attention des architectes.


Le particulier :

Avant tout, je tiens à préciser que mes propos n'avaient pas lieu de porter une attaque (ou une critique) contre les professionnels du bâtiment et, entre autres, les architectes. Mais c'est plutôt un constat suite à diverses sources. Les raisons sont multiples, vous en avez cité un bon nombre d'ailleurs.

Existe-t-il un réseau, association, forum,... où des gens pourraient partager leurs expériences concernant les maisons bio-climatiques et mutualiser leurs énergies et compétences ?



Le conseiller :

Il existe bon nombre de sites sur les questions et constructions écologiques,..on ne trouve d'ailleurs que des discours généraux, car tout est effectivement possible...le monde de l'architecture est infiniment complexe, dense, créatif, ouvert...mais pour être accessible au plus grand nombre et dans cette catégorie de budget, relève d'un démarche aussi complexe que la production de voitures en série.

UNE REMARQUE IMPORTANTE: CONSTRUIRE ECOLOGIQUE CE N'EST PAS CONSTRUIRE UNE MAISON,...MAIS C'EST CONSTRUIRE UN HABITAT A DENSITE EQULIBREE...ET POUR DES RAISONS QUI SONT D'ABORD ECONOMIQUES.
"OIKOS" veut dire "maison" en grec, or ce mot a la même origine étymologique que le mot ECONOMIE.
Il faut en changer ou comprendre son vrai sens. Or les maisons que nous connaissons sont tout sauf économiques!! Là est sans doute le problème de fond...Le particulier qui souhaite simplement augmenter la qualité environnementale des modèles actuelles se heurte mécaniquement à un problème de budget d'investissement. Donc pour s'attaquer à se problème, il faut revoir l'urbanisme et les modalités de formation des prix en général, travailler sur les marges de négociations et de compensation...bref s'attaquer aux problèmes de filières, voire de microfilières de réalisation...Autant dire que le particulier ne peut pas non plus s'en sortir sans admettre un changement de mentalité pour lui-même et un temps de maturation de son projet plus important avec un recours à des experts ou des produits innovants près à être commercialisés et dont les formes sont accueillies par un urbanisme d'élus qui représentent des habitants plus avertis.
Le système de production d'habitat hérité des trente glorieuses marche sur la tête car il a échappé à 80% aux architectes grâce à la facilité offerte par un développement basé sur l'énergie à bas coût...y compris en pronant toujours plus de "maisons". Rayons le mot "maison " de notre vocabulaire et parlons d'HABITAT INDIVIDUALISE.
"Individualisé" tout simplement parce que l'"intérêt général" est la somme des "intérêts particuliers", cela reste une évidence contre laquelle il est inutile de lutter.